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Curso: Mercado financeiro e de capitais > Unidade 2
Lição 3: HipotecasHipoteca de taxa ajustável ARMs
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Transcrição de vídeo
O que quero fazer nesse vídeo
é explorar as mecânicas de uma típica
hipoteca de taxa ajustável bem conhecida como uma HTA, e
então pensar e imaginar em quais situações isso seria vantajoso e em quais situações não seria o melhor cenário para o comprador
de casa. Primeiro vamos pensar na mecânica, e para fazer isso, vou desenhar
um pouco de timeline. Digamos que no eixo vertical isso seja a sua taxa de juros, em termos percentuais. Aqui está um, dois, três
porcento, quatro, cinco, seis e isso
pode ir além. E aqui é o eixo do tempo. Aqui temos o tempo em anos. Tempo, em anos. Aqui é um ano, dois anos, três anos, quatro anos, cinco anos e vamos até
seis anos. Antes que eu desenhe a hipoteca
de taxa ajustável, vamos pensar em uma hipoteca
de taxa fixa. Se eu tivesse uma hipoteca de
taxa fixa, é exatamente o que a palavra
quer dizer. A taxa vai ser fixa. Em uma hipoteca de taxa fixa,
onde a hipoteca é baseada na hora que você toma o
empréstimo, no tipo de empréstimo e no seu
score de crédito, digamos que seja uma taxa
fixada em 4%. Quer dizer que ao longo desse
empréstimo, ele será de 4%. Não importa quanto você paga
no valor principal, não importa quanto de valor
principal você tenha você pagará um equivalente de
4% anual. E exploramos isso com mais detalhe
nos outros vídeos, onde falamos de hipotecas
fixas de 30, 15 e 10 anos. Você pode dizer
"Espera, pensei que à medida que o tempo passasse
e eu pagasse mais e mais do principal, o que quer dizer que, em cada um dos
meus pagamentos, menos seria para pagar juros. Então não parece que
meu juros esteja mudando." E é verdade, a quantidade
de dólar que você está pagando em juros com uma hipoteca de taxa fixa
tradicional diminui todo mês à medida que você
paga mais e mais o principal. Mas a taxa de juros, a taxa que
você paga no principal que você tem
restante, será constante. Nesse exemplo, seria constante
em quatro porcento. Agora, e no caso de uma hipoteca
de taxa ajustável? Como você pode imaginar,
quer dizer que a hipoteca vai ajustar. Então uma hipoteca de taxa ajustável pode
começar em dois porcento, e isso pode parecer muito bom, mas o jeito que o acordo vai funcionar é, se as taxas de juros de curto prazo
aumentassem, a hipoteca de taxa ajustável
também aumentaria. Então poderia ser possível que, se os juros de curto prazo
aumentassem o suficiente, as taxas de hipoteca ajustável poderia ser ainda mais alta
que a hipoteca de taxa fixa. E se os juros aumentassem
radicalmente, e também depende se existem
limites aqui, e tudo mais, a taxa poderia
aumentar radicalmente. O que quero dizer com isso? E o que quero dizer com "E se as taxas de juros de curto
prazo estivessem para aumentar?" Quando você tem uma hipoteca de
taxa ajustável, ela ajusta-se de maneira indexada
a uma taxa. Nos E.U.A., a mais típica
são tesouros de curto prazo. É a taxa que o governo tem
que pagar quando ele toma dinheiro emprestado
por um ano. Tesouros de um ano... apesar que poderiam existir outros índices. Outro indexação muito comum para
qualquer tipo de empréstimo de taxa ajustável,
não apenas hipotecas, mas quaisquer empréstimos,
mesmo os corporativos, poderia ser a Taxa Interbancária do
Mercado de Londres, LIBOR. Taxa Interbancária do
Mercado de Londres, e em outros vídeos explicamos o que
é a LIBOR. Digamos que estamos usando títulos
do tesouro de um ano como indexador. Há um mercado para esses títulos
do tesouro de um ano então os preços mudam ao
longo do dia. Digamos que esse é o gráfico que
se forma para títulos de um ano tesouro, ao longo
do tempo. Então essa é a taxa, que quer
dizer que nesse exato período de tempo, se você fosse emprestar dinheiro ao governo
por um ano, você ganharia 2%. O governo está emprestando
a 2%. Agora, é muito improvável que
outro indíviduo te dê a mesma exata taxa
que o governo. O governo pode imprimir dinheiro,
você dá total confiança e crédito aos Estados Unidos. Você não tem isso quando
está pagando. Você pode ter problemas financeiros,
você pode não ser capaz de pagar seu empréstimo
algum motivo. Você não terá essa mesma
taxa, você terá que pagar essa taxa mais um prêmio. Digamos que você tem um crédito
excelente, e que o prêmio é de
apenas 1%. Um prêmio de 1%,
na verdade, o que pagariam companhias bastante
sólidas. Utilizamos para facilitar a matemática. Digamos que... Você vê aqui, no momento que o empréstimo foi feito,
o título do tesouro de um ano era de um porcento, então
você vai ter dois porcento. Na forma que a HTA funciona, depois de um período, pode ser de
seis meses, às vezes um ano, sua taxa
será reajustada. Digamos que estamos falando
de uma hipoteca de taxa ajustável que seja reajustada todo ano. Ajustes... Ajustes anuais. Ajustes anuais. Nesse caso. Isso significa que você pagará
dois porcento no primeiro ano, desde o início até o fim do ano. E é então que nesse ponto,
que eles vão olhar para a taxa indexadora e falar "ok, parece que o indexador está agora em 1,6%" E você pagará prêmio de um
porcento sobre o valor, ou 2,6%. Você pagará 2,6% no ano
seguinte. Você pagará 2,6% no ano
seguinte. Agora a taxa de curto prazo
aumentou ainda mais. Parece que está perto de 3%, então agora você pagará 4%
de juros. Então nesse cenário, no qual
o juros subiu todo o tempo, sua taxa de hipoteca está ajustando todo ano para cima. Você verá, ao fim do terceiro ano,
que está pagando o mesmo que pagaria se tivesse
feito uma hipoteca de taxa fixa. Agora você pensa "Ei, mas ainda é um bom negócio. Nos dois primeiros anos, paguei menos do que teria pago com uma
hipoteca de taxa fixa. E apenas nesse terceiro ano que paguei
a mesma coisa." E isso é verdade para esse cenário. Até agora, funcionou muito bem pra você. Mas então no terceiro ano,
o juros está ainda mais alto, e isso ajusta a taxa para ainda mais. Poderia chegar até aqui. Então sua taxa ajustável pode
estar aqui. Nesse ano, você estaria pagando mais. A taxa de juros sobre o principal que você deve por sua casa, agora é
mais do que a hipoteca de taxa fixa. E agora desenho um cenário,
no qual, de repente é novamente mais favorável,
ou o ajuste ocorre para baixo. Aqui você ainda está pagando
mais do que pagaria na taxa fixa, mas nesse outro ano, talvez aqui, você está pagando
menos novamente. Esse é um de muitos cenários Aqui você pensa; "Ok, a hipoteca de taxa ajustável talvez tenha funcionado
na maioria dos anos. Estou pagando menos do que
teria pago com uma hipoteca de taxa fixa." Tem apenas alguns anos aqui. Mas lembre-se que, esse é apenas um de muitos
cenários possíveis. Talvez a inflação decole,
ou alguma coisa assim, e talvez a taxa indexadora
faça algo assim. O que não é algo típico,
não é esperado que aconteça, mas coisas assim aconteceram
ao longo da história, quando existiriam longos períodos
de inflação. Nesses casos, de repente, obviamente sua hipoteca
de taxa ajustável ajusta-se bem para cima. Agora, são comuns coisas
chamadas de limites para impedir hipotecas de se
ajustarem mais de um ou dois porcento
por ano. Mas se você viu algo assim, ou se já algo que sobe de uma vez dessa maneira, isso
significa que durante o seu empréstimo, especialmente se o empréstimo é de
10, 15 ou 30 anos, você pode acabar pagando um quantidade
significativa a mais de juros. Por outro lado, é completamente
possível que as taxas de juros façam
isso durante todo o tempo. Nesse caso, a hipoteca de justos
ajustável será melhor. Você observa um padrão aqui. Com uma hipoteca de taxa fixa,
é muito previsível. Ela é muito previsível Você pode prever isso, para que
o pagamento que você faça de um mês para outro, mesmo
que seja só de juros, não importa o pagamento, não importa o juros,
não vai mudar. Enquanto a hipoteca de taxa ajustável
é menos previsível. É menos previsível. Menos previsível. Isso traz à tona uma ideia
muito interessante chamada risco de juros, sobre a qual você pode já ter visto
pessoas falando em programas de finanças
na televisão e tudo mais. Ou se você estiver lendo a seção
de finanças do jornal. Risco de taxa de juros. É o risco que se toma quando as taxas de juros podem mudar
radicalmente. Se você tem uma hipoteca de taxa
fixa, qual o seu risco? O risco de taxa de juros que você
tem é: "E se os juros decolarem?" então o seu pagamento sobe. Com uma hipoteca de taxa fixa, quem toma o risco de taxa de juros? Com uma hipoteca de taxa fixa, o banco toma o risco de taxa de juros. Vou escrever aqui: isso é um HTA, e essa outra é fixa. Quem fica com o risco de taxa de juros
no cenário HTA? Quem toma o empréstimo. Ele pode se beneficiar de
juros baixos, mas se o juros subir, quem toma o empréstimo fica com
o risco. Quem toma o empréstimo fica
com o risco. Enquanto no cenário de taxa
fixa, quem fica com o risco? Nesse cenário, é quem concede
o empréstimo Por que quem concede fica
com o risco? Se eles emprestam a uma
taxa fixa, digamos que seja 4%.
E se o juros sobe radicalmente - lembre-se
que muitos emprestadores, especialmente instituições financeiras,
como bancos, também estão emprestando dinheiro. De quem eles tomam emprestado? Podem fazer isso de muitas fontes. Uma delas são as pessoas que
mantém seus depósitos. Lembre o que um banco faz. Se aqui é um banco, pessoas
fazem depósitos, - e vamos explorar detalhadamente
em outros vídeos - e então o dinheiro é emprestado. Quando eles tomam os depósitos,
eles estão prometendo que vão pagar juros e quando eles cedem empréstimos eles recebem juros também. Aqui é fixo, logo aqui, mas se os juros de curto prazo
aumentassem, Se os juros aumentassem, então eles estariam pagando mais
do que recebendo. Ou isso não está mudando,
enquanto isso está aumentando, então eles não vão ganhar muito
dinheiro. Então o risco fica com quem emprestador
na hipoteca de taxa ajustável. E na taxa fixa, com quem
toma o empréstimo. [Legendado por Erick Yoshida]